Минимальная меблировка “с нуля” обойдется в районе 200 000 рублей. Таков средний чек для Санкт-Петербурга на 2018 год. Сюда входят: кухонный гарнитур с плитой, стол со стульями, холодильник, кровать с матрасом, стиральная машина, шкаф, а также светильники, шторы, чайник, ТВ, расходы на сборку и установку мебели и техники.
ClubRentals Invest
Инвестируйте в жилую недвижимость правильно с компанией Club Rentals!
Вы сможете получать надежный пассивный доход и Ваш актив будет расти в стоимости.
Вы сможете получать надежный пассивный доход и Ваш актив будет расти в стоимости.
Какую квартиру приобретать для последующей сдачи в аренду?
Определитесь с конкретным домом, а квартиру в нем покупайте самую недорогую из подходящих.
На этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать и упущенную выгоду. Если дом находится на начальном этапе строительства, то до ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два с половиной года. За это время можно было бы получить несколько сотен тысяч рублей арендных платежей. Поэтому приобретение квартиры под сдачу в аренду в уже готовом доме может оказаться более выгодным.
Самыми рентабельными с инвестиционной точки зрения являются небольшие квартиры. Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру больше 40 кв.м., если цена аренды от этого почти не вырастет?
Есть мнение, что на цену жилья и его рентабельность сильнее всего влияет локация. Конечно, пешая доступность от метро - это очень выигрышно для сдачи в аренду, в то же время высокое качество дома и качество инфраструктуры вокруг дома влияют на размер ренты гораздо больше, чем экология и местоположение квартала.
Мы поможем Вам выбрать квартиру в новом доме, и Вы приобретете ее по цене застройщика. Мы рассчитаем предполагаемую арендную ставку и сколько средств потребуется на меблировку, организуем работы по обстановке квартиры, найдем арендатора и будем контролировать Ваш регулярный доход.
Приобретение инвестиционной недвижимости:
- Полное сопровождениие в приобретении объекта.
- Приобретение недвижимости по цене застройщика.
- Приемка помещения у застройщика.
- Закупка необходимой минимальной мебели и бытовой техники.
- Организация работ по меблировке квартиры.
- Фотографирование и описание объекта, размещение рекламы, сдача в аренду.
- Оплата коммунальных услуг.
- Перечислениие дохода от аренды собственнику или в счет ипотеки.
- Регулярная финансовая отчетность
Часто задают вопрос
В Санкт-Петербурге стоимость аренды квартиры зависит от близости метро, качества дома и качества и меблировки квартиры. Что касается однокомнатных квартир, то это самые популярные квартиры для сдачи и сдаются в течение одной-двух недель при правильно назначенной ставке.
В новостройках вблизи городской черты, например, Мурино или Кудрово - от 15 000 рублей+ КУ.
В хрущевских и брежневских домах неподалеку от метро - от 20 000 рублей плюс КУ
В хороших домах с развитой инфраструктурой - 25 000 рублей + КУ.
Для домов высокого качествабизнес-класса цены начинаются от 40 000 в месяц.
В Санкт-Петербурге есть стабильно высокий спрос на квартиры возле центра. Престижными считаются дома Петроградской стороны, Крестовский остров и кварталы возле метро Чернышевская. Дешевле 7 млн квартиру там не найти.
Приморский район для инвестора сейчас довольно перспективен, там открываются новые станции метро, построен крупнейший бизнес-центр и уже развита отличная инфраструктура.
Также перспективными районами считаются Московский и Выборгский. Кроме того, большие кварталы жилых домов застраиваются на месте промышленных территорий у метро Фрунзенская.
Хотя мы НЕ предоставляем услугу краткосрочной сдачи, мы поделимся с Вами и таким опытом. Речь пойдет именно о Петербурге - мегаполисе, деловом городе, и туристическом.
Для курортных городов, например, Сочи, ситуация будет совсем иной - там очень высока прибыль от посуточной сдачи в сезон, а долгосрочная аренда будет менее выгодна. А в Москве - столице во всех отношениях - всегда высокий спрос, независимо от сезона.
Чемпионат мира по футболу вызвал ажиотаж среди владельцев недвижимости в Санкт-Петербурге. Под чемпионат открылись сотни новых гостиниц и хостелов, тысячи частных лиц пришли на Airbnb и Bооking.
Это были две недели, когда можно было получить за 3-4 дня столько же, сколько за месяц! Невероятная удача.
Но и закончилась она мгновенно - в день окончания чемпионата.
А есть еще белые ночи! А есть открытие фонтанов! А есть туристический сезон!
Верно. Однако эти золотые дни в Санкт-Петербурге составляют только одну треть года. Все остальное время цены посуточной аренды падают. И падают резко: в три-четыре-пять раз.
Разница в стоимости за сутки в зависимости от сезона довольно большая.
Например, во время чемпионата стоимость аренды большой квартиры в центре достигала 14 000 рублей. При этом в остальные дни лета не выше 6 000 в сутки, в мае и сентябре - около 5 000.
Однако, в ноябре-декабре - 2000 рублей в сутки. Отметим, что 2 000 в сутки - это ставка аренды большой квартиры в сутки при долгосрочной аренде. Выгодно ли сдавать за 2000, учитывая объём работы и вложения в рекламу? Альтернатива - простой квартиры без заселения.
Доход от посуточной аренды полностью зависит от туристического сезона (май-сентябрь), локации квартиры (оптимально -центральные районы Петербурга), близости к метро, - хорошего состояния квартиры.
Посуточная аренда относится к гостиничному бизнесу и требует постоянного контроля и обслуживающего персонала, закупки и замены набора гостиничных принадлежностей: постельного белья, полотенец, моющих средств и прочего. Нельзя забывать, что полотенца и белье не просто сильно изнашиваются за сезон, но частично и пропадают. Сломанные стулья, разбитая посуда, постоянные засоры в ванной - примета посуточной сдачи в аренду.
Вам нужен надежный персонал - управляющий или уборщица. Персонал убирает, стирает белье, встречает и провожает гостей в любое время суток, занимается размещением рекламы и ответом на бронирования, решением экстренных вопросов. Если Ваша квартира находится на Петроградке, а управляющий на Миллионной улице, или наоборот, вам стоит заранее подумать как встретить гостей, чей самолет прилетел в Пулково на час позже, а Троицкий мост уже разведен.
Стоимость такой работы обычно оценивают в 40-50% от полученной за месяц аренды. Если Вы наймете такого управляющего, то доход для Вас не будет выше, чем от долгосрочной аренды. При этом, управляющий персонал должен быть оплачен вне зависимости от того, есть бронирования или нет.
Поэтому относительно выгодно сдавать посуточно только если собственник занимается этим самостоятельно.
Встречается другой вариант - Вы сдаете в долгосрочную, а Ваш арендатор сдает посуточно, но Вы можете об этом и не знать. В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и сам собственник.
Также нужно понимать, что с октября по апрель такая квартира будет заселена хорошо, если на 40%. Вам стоит заранее просчитать возможный доход с учетом такого простоя квартиры и оценить, насколько выгодно будет вести этот бизнес.
Наши советы по меблировке квартиры для сдачи в аренду:
- Если вы не настроены много вкладывать в меблировку, то для быстрой сдачи достаточно минимального набора. Главное, что нужно арендаторам - это кухонный гарнитур, холодильник и стиральная машина.
- Главный принцип - просто и максимально прочно!
- Дорогая обстановка для квартиры эконом-класса не сможет сильно поднять цену. Потому, что для этого конкретного дома по таким квартирам есть ценовой потолок, как бы вы ни вкладывались в кухню и ремонт. Предел повышения арендной цены за счет улучшенной обстановки - в пределах 10-20% от средней рыночной цены. При этом затраты на обстановку при таком подходе как правило вдвое, а то и втрое выше.
- Что касается ремонта, то отделка от застройщика обычно выгоднее ремонта своими силами. В любом случае, запомните: для ремонта ПРОЧНО - это на первом месте, ДЕШЕВО - на втором!
- Кухня, кухонный гарнитур. Никогда не ищите сток! Покупайте только массовые модели, не тратьте время на поиски остатков. Мы сталкиваемся с ситуациями, что стандартную кухню нам везут из двух ИКЕЙ - с Дыбенко и с Парнаса. Что уж говорить о мебельных магазинах: если окажется, что деталей не хватает, ожидание установки или замены обернётся потерей времени и простоем квартиры. Все-таки гарантия на 25 лет и ремонтопригодность кухни - большой плюс для владельца недвижимости. Столешницу лучше заказать дорогую, устойчивую к воде. Стеновые панели ставить не надо точно! Делайте фартук из кафельной плитки.
- Бытовая техника. Для небольшой квартиры в спальном районе техника уровня Сименс или гарнитур верхней ценовой линейки ИКЕА не требуются. Но если выбирать, то мы предпочитаем ставить недорогую линейку из ИКЕИ. Наша практика показывает, что китайские посудомоечные или стиральные машины выходят из строя в течение первых двух лет службы, пылесосы марок LG или Samsung исправно работают не более трех лет. При этом техника уровня Занусси или Bosch прослужит вдвое-втрое, а иногда и в пять раз дольше.
- Мебель и ТВ. В квартиры лучше ставить недорогую кровать с нормальным матрасом. Диваны приходят в негодность за три года или быстрее. Кровать служит гораздо дольше. Как правило, мы только меняем матрас один раз в 5-10 лет. Однако есть такая планировка студий, что если установить кровать, то не остаётся свободного места. Тогда мы покупаем раскладной диван ИКЕА со сменным чехлом, причем самый недорогой - ведь года за три любой диван придет в негодность. Если ваша цель - сохранить свой бюджет, то в малогабаритную студию не надо покупать ни тумбу, ни телевизор. Хотя квартира с ТВ и с тумбой более ликвидна, то есть сдастся быстрее. И не забываем, что ТВ гораздо чаще, чем стиральная машина, выходит из строя. Это касается и дешевых марок типа Тошиба, и дорогих типа Сони. Если всё же устанавливаете телевизор, то надёжнее будет подвесить его на стене на кронштейне.
- Санузел - сантехника. Можно покупать самую недорогую линейку сантехники известного производителя, но ни в коем случае не китайского или российского производства! Только 2 российских унитаза из 10 будут работать исправно, 1 китайский смеситель из семи прослужит пять лет. Но кто сказал, что они попадутся именно вам? Что, если вам попадутся те 6 смесителей, которые сначала потекут, а потом затопят соседей? Вы поедете их ремонтировать, искать сантехника, договариваться с жильцами, но ведь ремонт дешевого смесителя обычно не помогает.. Мы советуем покупать шведскую или финскую сантехнику бюджетной линейки. Можно покупать и чешскую, она немного дешевле. При выборе сантехники всегда интересуйтесь наличием запчастей и сервисных центров. Если сливного бачка или запорного клапана нет в Максидоме или специализированном магазине, вы не сможете объяснить жильцам, что неделю или месяц они могут не пользоваться туалетом. А поменять унитаз не так просто как кажется!
- Стиральная машина. Стиральная машина Electrolux из нижнего ценового диапазона будет стоить всего на 30% дороже, чем, например, Candy российской сборки. Но надо отметить, что за 17 лет управления квартирами ни одна такая машина у нас не вышла из строя. Что касается Candy или Indesit, статистика значительно хуже. А это не только деньги на саму машинку, это расходы по утилизации старой техники, расходы на поиск, доставку и установку новой!
Яковлев Сергей Геннадьевич
зам. директора НПО "РТК"
Мы не один год сотрудничаем с Club Rentals. Компания оперативно реагирует на возникающие задачи технического характера, отзывается на наши пожелания, решает как вопросы, связанные с документооборотом, так и вопросы дополнительных парковочных мест.