кабинет + 7 812 363 00 19 in english
Санкт-Петербург

Доверительное управление квартирами

С 2000 года компания Club Rentals занимается управлением частной и коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Хорошо быть рантье и получать доход от аренды своей недвижимости... Однако далеко не каждый готов заниматься лично сдачей в аренду – это занятие хлопотное, требующее терпения и постоянного контроля

Практика сдачи жилья в России такова, что отношения собственников и арендаторов не регулируются тщательно прописанными правилами, и, несмотря на заключаемый договор, обе стороны имеют мало оснований для юридического решения вопросов.
При существующем праворегулировании хозяевам и арендаторам при непосредственном взаимодействии сложно прийти к решению возникающих вопросов к удовлетворению для обеих сторон. Использование профессиональных посредников, занимающихся доверительным управлением квартирами, пока не распространено, как правило, собственники занимаются сдачей самостоятельно, либо привлекают знакомых и родственников.

Арендатор хотел бы снять качественное жилье у договороспособного и надежного владельца. А собственник хотел бы сдать свою квартиру добросовестному, аккуратному и платежеспособному жильцу.

Взаимные претензии хозяев и арендаторов жилья общеизвестны: несвоевременность платежей, замена сломанной бытовой техники или мебели, уместность вычетов, вынужденное выселение раньше оговоренного в договоре срока, повышение арендной платы в соответствии с инфляцией или ростом коммунальных платежей, выселение непорядочных жильцов… Передача квартиры в доверительное управление помогает решать сложные моменты и сохранять конструктивные отношения арендатора и арендодателя.

В доверительное управление квартирой входит:

  • Контроль своевременной оплаты арендной платы;
  • Оперативное решение вопросов собственников и арендаторов.
  • Предоставление ежемесячных финансовых отчетов собственнику недвижимости
  • Ведение переговоров по всем договорам обслуживания
  • Сбор коммунальных счетов, согласование и обработка счетов
  • Выставление счетов арендатору за коммунальные услуги
  • Страхование недвижимости
  • Помощь в подготовке документов по аренде
  • Подготовка свободных помещений к заезду нового арендатора
  • Ведение расчетов с арендаторами и собственниками
  • Плановый профилактический осмотр и ремонт недвижимости
  • Взаимодействие с коммунальными службами
  • Управление энергопотреблением
  • Организация уборки помещений

Часто задают вопрос

Каковы гарантии рентного дохода и сохранности имущества?
Чтобы иметь гарантии регулярного получения рентного дохода при заключении договоров обязательным пунктом является внесение страхового депозита в размере одной месячной арендной платы. Этим же депозитом обеспечивается сохранность имущества. К сожалению, для квартир с дорогой обстановкой данный депозит не может являться полной гарантией сохранности имущества. Применение же голландской или немецкой практики, при которой жилец вносит в качестве страхового депозита три или четыре месячных арендных платы, в России пока невозможно. Так как при таком весьма разумном подходе поиск клиента (арендатора) может затянуться на месяцы, или годы. Однако, если собственник желает обеспечить себе дополнительные гарантии, можно рекомендовать услуги надежных страховых компаний. Вопрос разделения затрат на страхование имущества можно обсуждать с арендатором. Что касается регулярности рентного дохода, то практика Club Rentals такова: задержка арендной платы в условиях кризиса экономики допустима, но должна находиться на контроле. Поэтому при сроке задержке более 10 дней мы информируем собственника о том, что произошла задержка и сообщаем обстоятельства этой задержки. Если совместно с собственником мы находим обстоятельства уважительными, мы допускаем эту задержку и уведомляем арендатора о согласованном периоде погашения задолженности. Однако, если обстоятельства задержки нам кажутся безосновательными, при исчерпании суммы страхового депозита мы производим замену замков в квартире и ищем способ погашения долга. Стоит отметить, что в нашей практике доверительного управления имуществом случаев, при которых нам приходилось бы менять замки, еще не было.
Как выглядит отчетность перед собственником?
В ежемесячном отчете для собственника, обязательном при передаче имущества в доверительное управление, мы отражаем все денежные средства, поступившие от сдачи квартиры в аренду. Это в первую очередь арендная плата, а также страховой депозит, который вносится при заключении договора. Также это могут быть возмещаемые расходы за электроэнергию, воду, интернет, выплаты страховых возмещений или возвраты переплаченных авансов. В расходной части отражается оплата коммунальных услуг, услуг предоставления интернет, а также электричество, если оно включено в ставку арендной платы. В расходах отражаются согласованные с собственником приобретения или обновления мебели, ремонты оборудования, необходимые комплектующие. Также в расходах отражается вознаграждение Club Rentals. При сведении доходной и расходной части возникает сумма, которая является «чистой суммой к уплате». Она и переводится собственнику на счет, или передается наличными деньгами. В зависимости от условий договора Club Rentals может не получать арендные выплаты, а производить только обеспечение проживания жильца в квартире. В этом случае доходная часть в отчете не отражается, собственнику предоставляются только расходы к возмещению.
Какие налоги надо платить при сдаче жилья в аренду?
При заключении договора собственнику стоит учитывать, что налог на доход от сдачи имущества в аренду (найм) составляет 13% от суммы дохода. При этом расходы на оплату КУ, электричества, интернет, или текущий ремонт квартиры к вычету российской федеральной налоговой службой (РФНС) не принимаются. Это означает, что если доход собственника от сдачи в аренду составляет 10 000 рублей в месяц, то в декларации необходимо будет отразить 120 000 рублей за год и заплатить 13% от этой суммы на счет РФНС. Даже если при этом счета за КУ составляли 9 000 рублей в месяц на протяжении года, налог составит 13% от 120 000. Существуют способы оптимизации налоговых расходов, но подробную консультацию по данному вопросу мы рекомендуем получить у юристов, с которыми нас связывают длительные деловые отношения.
Как назначается арендная плата?
Арендная плата за квартиру зависит от ее местоположения, вида из окон, обстановки и типа дома. Поскольку мы занимаемся доверительным управлением квартир в Санкт-Петербурге, и в нашей базе данных представлен практически весь спектр квартир, от однокомнатных в спальных районах города до многокомнатных с видовой террасой в центре, определить ставку аренды мы можем с погрешностью до 10% к рынку. Более точно ставка предложения определяется после того, как на квартиру выйдет наш специалист с агентами, которые непосредственно занимаются сдачей квартиры в аренду. Безусловно, помимо местоположения ставку аренды также определяют текущие экономические условия. В 2015 году ставки упали на 10-20% по отношению к предыдущему году, кроме этого резко увеличился срок экспозиции на рынке (с одного месяца для среднего ценового сегмента до трех месяцев).
читать больше ответов

Мы работаем по такому алгоритму

В первую очередь, с собственником мы обсуждаем условия, на которых он хотел бы сдавать свою квартиру в аренду: ожидаемая сумма аренды, возможные арендаторы, срок сдачи. Мы сообщаем наши условия работы - наш ежемесячный гонорар за работу и что входит в наши обязанности.

Мы обсуждаем получение арендной платы - хотел бы собственник получать ее лично, или чтобы ему переводили на счет или отдавали наличными после оплаты коммунальных услуг.

Когда мы приходим к соглашению о сотрудничестве, заключаем письменный договор на оказание услуг по доверительному управлению квартирой, и выписываем нотариальную доверенность директора компании Club Rentals на заключение договора найма и право работы с коммунальными службами.

При необходимости мы можем произвести ремонтные работы для улучшения качества квартиры. С помощью агентов уточняем диапазон возможной арендной ставки . Производим профессиональную фотосъемку квартиры и выставляем квартиру на экспозицию.

Андрей Ханжин

сотрудник международной организации Голландия

Мне нужна была сохранность квартиры. Мне нужен был стабильный дополнительный доход. Мне нужно было чтобы кто-то занимался сломанными кранами и протекающими крышами, боролся с пьяными водопроводчиками и ленивыми бюрократами. Уже более пяти лет все это для меня обеспечивает компания Club Rentals. И справляются блестяще! Я их рекомендую!

Читать все отзывы

Сдавать или не сдавать свою квартиру?
Проконсультируйтесь с нами

Мы произведем оценку и подготовим
предложение. Обычно на это нам требуется менее 24 часов