кабинет + 7 812 363 00 19 in english
Санкт-Петербург

Управление коммерческой недвижимостью

С 2000 года Club Rentals занимается доверительным управлением коммерческой недвижимостью и выступает медиатором в диалоге собственника и арендатора.

Коммерческая недвижимость априори - более выгодная инвестиция, чем жилая, в то же время она несет больше рисков стабильному доходу собственника.

Месторасположение, в первую очередь, определяет ставку аренды коммерческой недвижимости. Но для роста арендной ставки и снижения расходов требуется качественное управление объектом.

Важно поддержание недвижимости в хорошем состоянии, так как рынок аренды весьма конкурентный, и арендатор с легкостью уходит на более удобное и комфортное место. Поиск нового арендатора потребует длинной экспозиции, реновации объекта, и, возможно, снижения арендной платы.

При задержке арендной платы или нарушении правил эксплуатации помещения реагировать нужно незамедлительно. Желательно решить вопрос в досудебном порядке, так как даже успешное судебное решение в пользу собственника не гарантирует возврат средств по причине возможной неплатежеспособности должника.

При работе с монополистами, такими как Водоканал, Ленэнерго, Петербургрегионгаз, Теплоэнерго требуется контроль договоров и установка счетчиков для оптимизации расходов.

Требования надзорных органов к коммерческой недвижимости более строгие, и при несоблюдении правил пожарной безопасности или санитарных норм есть риски закрытия объекта. А контроль соблюдения норм и правил ложится на собственника помещения.

Компания Club Rentals, управляя коммерческой недвижимостью частных собственников, обеспечивает доходность объекта и сокращение издержек, и решает все административные, юридические задачи, и вопросы технического обслуживания и эксплуатации.

Доверительное управление недвижимостью включает в себя:

  • Оценка объекта недвижимости с помощью профессионального оценщика
  • Привлечение к работе агентов по сдаче коммерческой недвижимости
  • Подготовка, заключение, регистрация и расторжение договоров аренды и субаренды, при необходимости с регистрация в Росреестре
  • Организация обслуживания объекта
  • Планирование развития объекта
  • Сбор и перечисление собственнику арендной платы
  • Оплата коммунальных услуг, налогов и сборов
  • Контроль состояния помещения
  • Организация мелкого текущего ремонта
  • Согласование всех расходов с собственником
  • Взаимодействие с предприятиями-монополистами (Ленэнерго, Водоканал и т.п.)
  • При необходимости согласование перепланировок в МВК района
  • Регулярная финансовая и иная отчетность

Часто задают вопрос

Cколько стоит управление?
Как правило, услуги подоверительному управлению недвижимостью в Санкт-Петербурге определяются исходя из объема работы, которую предстоит выполнять управляющей компании. Например, если на объекте управления находится 10 - 15 разных арендаторов, каждый из которых является отдельным юридическим лицом, то ставка за управление составит около 20 000 рублей в месяц. При этом, чтобы собственник чувствовал себя более защищенным, с Club Rentals составляется соглашение, в котором прописываются условия выплаты вознаграждения. Например, если денежный поток для собственника составил менее 100 тысяч рублей, вознаграждение за управление производится по нижней ставке в 15 000 рублей, если денежный поток для собственника составил 150 000 рублей, ставка Club Rentals составляет 20 000 рублей, и если доход составил 200 000 в месяц, наша ставка возрастает до 25 000 рублей в месяц. При управлении недоходными объектами недвижимости вознаграждение Club Rentals рассчитывается исходя из задач, поставленных собственником. Например, описывается задача «в течение трех лет обеспечить автономность недвижимого имущества и легитимность всех заключенных договоров, а также снижение эксплуатационных расходов». В рамках такой задачи Club Rentals «снимает» собственника с «безучтенной схемы» потребления электроэнергии, узаканивает электрические мощности, согласовывает произведенные перепланировки, пожарную сигнализацию, предлагает решения по энергоэффективности и сбережению ресурсов, заключает субабонентные или прямые договора на поставку водных и энергоресурсов. Заключая договор доверительного управления коммерческой недвижимостью, Club Rentals согласовывает с собственником ставку вознаграждения, достаточную для того, чтобы вести расчеты с юристом, который отвечает за данное направление, а также решать организационные задачи. Например, чтобы решить такую задачу для помещения площадью до 1 000 квадратных метров, как правило, требуется около трех лет. Ставка Club Rentals составляет от 15 до 25 тысяч в месяц на протяжении этого времени.
Какой управленческий учет предоставляет управляющая компания?
Управленческий учет – это производная часть от бухгалтерского учета. При этом управленческая отчетность для собственника предоставляется не реже одного раза в месяц, либо чаще. В этой отчетности мы оперативно информируем собственника о том, кто из арендаторов имеет долг на отчетную дату, какие долги имеет собственник и в какие сроки их можно погашать без опасения получить штрафные санкции или пени. Кроме сухих цифр мы даем рекомендации по взаимодействию с арендаторами, например, «здесь стоит подождать оплаты», а в другом случае «рекомендуем расторгнуть договор, освободить помещение и начать судебное производство.
Можно ли подружиться с соседями по офису?
Этот, казалось бы простой вопрос, на самом деле не так уж прост. Очень часто из-за непрописанных правил, не доведенных до арендаторов сведений в бизнес-центре могут происходить конфликты. Как решение мы обычно предлагаем свод правил, которые прописываются совместно с собственником и доводятся до арендаторов. Иногда как неотъемлемое приложение к договору. Когда арендаторы знают друг друга по имени, знают, что дверь в туалете надо закрывать и как в самолете каждый раз протирать после использования раковину, «уходя гасить свет», а курить в отведенном месте на улице и окурки складывать в специальную урну, конфликтность резко снижается и обстановка в офисах улучшается.
Каковы основные сложности в работе с государственными инстанциями?
основной сложностью в работе с государственными инстанциями является формализованность последних. Для того, чтобы достичь цели, надо уметь говорить с данными инстанциями на одном с ними языке. Наш опыт доверительного управления недвижимостью и юридическая поддержка партнеров позволяют достигать намеченных результатов в значительной части случаев. Кроме того, большим умением является способность находить среди множества инстанций именно те, которые отвечают за тот или иной вопрос. Например, жалоба в отдел милиции о беспорядках, которые происходят на лестнице, может не дать положительного результата. Однако этот же запрос в переработанном виде в государственную жилищную инспекцию и копия письма в прокуратуру могут приблизить искомый результат. Переговоры с инстанциями, распределяющими ресурсы, также требуют определенного подхода. Мы всегда сможем помочь своим советом, или порекомендовать специалистов, которые помогут в решении подобных вопросов.
читать больше ответов

Мы работаем по такому алгоритму

Перед заключением договора о доверительном управлении недвижимостью мы обсуждаем с собственником условия, на которых он сдает свой объект в аренду, что входит в обязанности управляющей компании и каков, в зависимости от этого, размер гонорара компании.

Приходя к соглашению, мы заключаем письменный договор на оказание услуг по управлению. Как правило, Club Rentals занимается сдачей помещения в аренду, контролирует перечисление арендной платы, решает вопросы по обслуживанию объекта недвижимости, такие как установка пожарной и охранной сигнализации, организация текущего и капительного ремонта, согласование перепланировки, регистрация счетчиков ресурсов, получение дополнительных электрических или тепловых мощностей.

Мы контролируем оплату коммунальных счетов и предлагаем решения по снижению затрат на текущее обслуживание. Например, регистрация приборов учета воды, тепла или газа способна снизить затраты в два и более раза, а учет электроэнергии может сократить расходы более, чем в четыре-пять раз. Установка и регистрация системы пожарной сигнализации избавит от неожиданного закрытия помещения надзорными органами. Своевременный контроль уборки мусора и прилегающей территории избавит от штрафа ГАТИ.

Мы решаем все вопросы с арендаторами о повышении арендной платы в соответствии с инфляцией или ростом коммунальных платежей.

Яковлев Сергей Геннадьевич

зам. директора НПО "РТК"

Мы не один год сотрудничаем с Club Rentals. Компания оперативно реагирует на возникающие задачи технического характера, отзывается на наши пожелания, решает как вопросы, связанные с документооборотом, так и вопросы дополнительных парковочных мест.

Читать все отзывы

Коммерческое помещение требует управления?
Проконсультируйтесь с нами

Мы произведем оценку и подготовим
предложение. Обычно на это нам требуется менее 24 часов