кабинет + 7 812 363 00 19 in english
Санкт-Петербург

Вопросы и ответы

Когда собственники решают сдавать свою недвижимость с помощью доверительного управления, то у них появляется много вопросов к управляющей компании. Мы постарались ответить на наиболее частые вопросы наших клиентов

Рената Пирожкова

Управляющая объектами недвижимости
ООО «Сименс Технологии Газовых Турбин»

Мы размещаем сотрудников нашей компании ООО «Сименс Технологии Газовых Турбин» в Санкт-Петербурге в апартаментах Club Rentals уже в течение нескольких лет. Наше предприятие довольно сотрудничеством с управляющей компанией, уровнем сервиса, качеством предоставляемых квартир, квалификацией персонала и умением быстро и эффективно решать возникающие вопросы.

Договор найма квартиры

Договор найма жилого помещения

г.Санкт-Петербург                                                                                                                                                                “ ____ “ _________  201__ г.

 

Гр. АРЕНДАТОРОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО,  паспорт серии ______ № _________, выдан _________________________  года, именуемый в дальнейшем Наниматель, с одной стороны,  

и гр. СОБСТВЕННИКОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО, паспорт серии _________ № _________, выдан_________________________ года,  именуемый  в дальнейшем Наймодатель,  с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора является предоставление Наймодателем за плату во временное владение и пользование Нанимателя жилого помещения для проживания.

1.2. Жилое помещение (далее - Объект) представляет собой ____- комнатную квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ______________________________.

           1.3. На момент заключения настоящего договора Наймодатель распоряжается Объектом  на основании _________________________________________,

1.4. Передаваемый в наем Объект находится в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания в соответствии с назначением Объекта.

1.5. Объект передается в пользование Нанимателю с мебелью с _________ 201__ г.  по __________ 201__  г. включительно.

1.6. Наймодатель гарантирует Нанимателю отсутствие прав третьих лиц на Объект, препятствующих исполнению сторонами условий настоящего Договора.

 

2. Обязанности Наймодателя

2.1. Передать Нанимателю Объект, в состоянии, соответствующем условиям договора найма, назначению помещения и его пригодности для проживания людей.

2.2. Находиться в помещении, указанном в п. 1.2. Договора, для его осмотра и проверки выполнения условий настоящего договора, только в присутствии Нанимателя, но не чаще, чем 1 раз в месяц.

2.3. Находиться в помещении, указанном в п.1.2 Договора, без согласования с Нанимателем только для устранения аварий, возникших в отсутствие Нанимателя, если они могут нанести материальный ущерб вышеуказанному помещению, а также зданиям и помещениям, находящимся по соседству.

2.4. Возмещать Нанимателю стоимость улучшений нанимаемого Объекта, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Наниматель осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Наймодателя как собственника переданного в наем Объекта.

2.5. В период действия настоящего Договора не отчуждать, не закладывать и не обременять другими договорами найма  (поднайма) Объект.

 

3. Права и обязанности Нанимателя

3.1. Использовать полученный в наем Объект в соответствии с условиями настоящего Договора, т.е. для постоянного проживания Нанимателя, а также следующих лиц:

_________________________________________________

_________________________________________________

3.2. Возместить Наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения Объекта или находящегося на Объекте имущества по вине или по неосторожности Нанимателя или лиц, проживающих с Нанимателем.

3.3. Не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию Объекта, не переносить систему электропроводки и др.

3.4. Содержать снимаемое помещение в исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

3.5. Обеспечить устранение за свой счет повреждений Объекта, а также ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного  имущества Наймодателя, если указанные повреждения произошли по вине Нанимателя.

3.6. В сроки, согласованные сторонами, вносить плату за пользование полученным в наем Объектом.

3.7. Возвратить Объект в течение 1 дня после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям.

3.8. Курение в квартире запрещено.

3.9. По окончании срока аренды вернуть Наймодетелю Объект, мебель и оборудование (согласно акту приема-передачи объекта недвижимости), полученные им в соответствии с Актом Приема-Передачи Объекта недвижимости в исправном состоянии с учетом естественного износа. Передача  Объекта, мебели и оборудования от Нанимателя к Наймодателю будет оформлена соответствующим Актом приема-передачи.

3.10. Содержание в квартире домашних животных разрешается только с письменного согласия Наймодателя.

3.11. Наниматель обязан ежемесячно передавать Наймодателю информацию о показаниях счетчиков электроэнергии и воды. Информация передаётся по электронной почте. При неисполнении данной обязанности Наниматель уплачивает Наймодателю 500 рублей в качестве штрафа.

3.12. Наниматель обязан не реже одного раза в две недели проверять почтовый ящик. По требованию Наймодателя Наниматель передаёт Наймодателю копии счетов и прочей корреспонденции по электронной почте.

3.12.Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаем запрещено.

 

4. Иные условия договора найма

4.1. Стороны пришли к соглашению о том, что Объект считается переданным Наймодателем  Нанимателю  с момента подписания сторонами акта приема-передачи  квартиры, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

4.2. Лица, проживающие постоянно совместно с Нанимателем в Объекте, имеют равные права с Нанимателем по пользованию упомянутым жилым помещением.

4.3. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия настоящего договора найма жилого помещения.

 

5. Плата по договору найма и порядок расчетов

5.1. Плата за пользование Объектом составляет __________ (_________________________) рублей в месяц.

5.2. Расчеты производятся путем 100% предоплаты за период, составляющий один месяц не позднее третьего дня оплачиваемого периода.

5.3.  Наймодатель и Наниматель после каждого расчета заверяют этот факт подписью в ведомости взаиморасчетов, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. В случае внесения платы на банковский счет Наймодателя подтверждением факта оплаты являются чеки и выписки из банковского счета.

5.4. Оплата услуг интернет-провайдера производится за счет Наймодателя.

5.5. Оплата электроэнергии производится за счет  Наймодателя (в пределах _______________ рублей в месяц).

5.6. Оплата  водоснабжения осуществляется за счет Наймодателя (в пределах 110 % от нормативов).

5.7. Оплата других коммунальных услуг и квартирной платы производится за счет Наймодателя.

5.8. Наймодатель обязан возвратить Нанимателю соответствующую часть уже полученной им оплаты при досрочном возврате Нанимателем жилого помещения, переданного ему в наем. При этом возвращаемая сумма должна исчисляться со дня, следующего за днем фактического возврата жилого помещения, находившегося в пользовании у Нанимателя.

5.9. Наниматель вносит залог в размере ___________ (______________) рублей, который будет ему возвращен Наймодателем  не позднее _______________ 201__ года, а в случае досрочного расторжения договора не позднее последнего дня аренды за вычетом задолженностей по платежам и убытков, причиненных в случае порчи имущества.

5.10. Ежемесячную плату за пользование Объектом кроме СОБСТВЕННИКОВА И.О. может так же получать СОБСТВЕННИКОВА  И.О. (паспорт ________ выдан __________________).

5.11. В случае расторжения данного договора по инициативе Нанимателя в течение первых шести месяцев залог Нанимателю не возвращается, а остаётся у Наймодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.

5.12. По указанию Наймодателя плата за пользование Объектом может вноситься на банковский счет Наймодателя.

6. Ответственность сторон и форс-мажор

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс - мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.

6.2. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства. При недостижении согласия стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

6.3. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Порядок расторжения договора найма

7.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

7.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

7.3. По требованию Наймодателя настоящий договор найма может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Наниматель:

1) пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, либо не в соответствии с  назначением помещения;

2) существенно ухудшает состояние Объекта;

3) несвоевременно  вносит плату за нанимаемое жилое помещение.

7.4. По требованию Нанимателя договор найма может быть досрочно расторгнут при следующих условиях:

1) Наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Нанимателю либо создает препятствия пользованию этим жилым помещением в соответствии с условиями договора или назначением его;

2) если  переданный Нанимателю Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Наймодателем при заключении договора, не были заранее известны Нанимателю и не должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра этого помещения его при заключении договора;

3) предварительного уведомления Наймодателя не менее чем за 30 дней, до даты предполагаемого расторжения.

8. Действие договора во времени

8.1. Настоящий договор действует  с момента его заключения до ___________ 201__ года.

8.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора.

8.3. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющий равную юридическую силу.

 

9. Реквизиты и подписи сторон

         НАНИМАТЕЛЬ                                                                                                                                                 НАЙМОДАТЕЛЬ

АРЕНДАТОРОВ   ИМЯ ОТЧЕСТВО

Паспорт серия номер

Выдан

Зарегистрирован по адресу:

№  карты НАЗВАНИЕ банка

Электронная почта:

Телефон

Подпись________________________________________

СОБСТВЕННИКОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО

Паспорт серия  номер

Выдан

Зарегистрирован по адресу:

№  карты НАЗВАНИЯ банка

Электронная почта:

Телефон

Подпись_________________________________________

 


АКТ

 ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

 

Г. Санкт-Петербург                                                                                                        «___» _______ 201__ г.

 

Гр. АРЕНДАТОРОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО, именуемый в дальнейшем Наниматель, с одной стороны, и

              Гр.  СОБСТВЕННИКОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО,  именуемый в дальнейшем Наймодатель,  с другой стороны,

составили  настоящий  Акт о нижеследующем:

 

  1. 1.            В соответствии с условиями Договора № ______________ от «____» __________ 2016 г., Наймодатель передал, а Наниматель принял Объект недвижимости, расположенный по адресу: СПб,  ____________________.
  2. Вместе с объектом к Нанимателю переходят все права на использование общего имущества многоквартирного дома.
  3. С настоящего момента  Наниматель принимает в пользование Объект, и несет ответственность в соответствии с условиями Договора № ____________  от «___» __________ 2017 г.
  4. Наниматель получил 2 комплекта ключей от Объекта и __ ключ от ворот/двора дома.
  5. Акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
  6. Показания электросчетчика: ______________________________________________
  7. Показания счетчиков воды: _______________________________________________

 

Перечень мебели и другого домашнего инвентаря

 

 

Наименование объекта

Кол-во

 

Примечания

 

1

Кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой

 

1

ИКЕА

 

 

2

Холодильник

1

Bosch

 

 

3

Газовая/электрическая плита

 

1

Bosch

 

 

4

Посудомоечная машина

1

Bosch

 

 

5

Вытяжка

1

Bosch

 

 

6

Кастрюли

4

ИКЕА

 

 

7

Тарелки

10

ИКЕА

 

 

8

Чашки

10

ИКЕА

 

 

9

Нож кухонный

2

ИКЕА

 

 

10

Стиральная машина

 

1

Bosch

 

 

11

Утюг

1

Bosch

 

 

12

Пылесос

1

Bosch

 

 

     13

Стулья

6

 

 

 

14

Стол

2

Столовый и письменный

 

 

15

Электрический чайник

1

Bosch

 

 

16

И так далее

 

 

 

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

___________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________

 

 

Наймодатель _________________________________________________

 

Наниматель __________________________________________________

 

 


ВЕДОМОСТЬ ВЗАИМОРАСЧЕТОВ

по договору _______________  от  «___» __________ 201___ г.

 

 

Дата

 

Сумма (цифрами и прописью)

Подпись

НАНИМАТЕЛЯ

Подпись

НАЙМОДАТЕЛЯ

01.10.17

Сорок тысяч рублей                                      

 

Арендаторов

Собственников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кто платит за электричество, воду и интернет?

Вопрос включения Коммунальных Услуг (КУ) в ставку – вопрос комфорта как арендатора, так и собственника. Включая КУ в ставку, собственник может быть уверен, что при получении очередной арендной платы у него есть возможность сразу же оплатить счет за КУ. Для арендатора всегда удобнее отдавать фиксированную сумму, а не высчитывать ежемесячно в квитанциях, сколько ЖСК посчитало в мае, и какой перерасчет был в ноябре из-за неработающего отопления. Так как договора заключаются на 11 месяцев, у Сторон есть возможность обсудить вопрос по ставке аренды за квартиру на будущий период в случае, если счета за КУ резко возросли, или наоборот, уменьшились. В редких случаях мы заключаем договор с вынесенными за рамки арендной платы счетами за КУ. Это делается при желании собственника получать фиксированную сумму рентного дохода.

Как правило, в случае, если договор найма составляется на сумму свыше 40 тысяч рублей, то в ставку аренды включены коммунальные услуги «по квитанции», а также электричество в пределах 200-300 рублей в месяц и интернет на базовой скорости ценой до 450 рублей. В договора со ставкой выше 80 000 рублей обычно включается денежный расход на электричество в пределах до 1 000 рублей и интернет по ставке до 700 рублей. Расходы на воду мы стараемся оптимизировать с помощью правильного выбора пользования водой (либо через счетчики, либо через квитанцию). И лимитируем подобным же образом. В зависимости от состояния рынка аренды мы комбинируем предложение по распределению данных расходов между арендатором и собственником квартиры.

Какой управленческий учет предоставляет управляющая компания?

Управленческий учет является производной частью бухгалтерского учета. С той разницей, что не все расходные статьи финансового учета мы можем документально подтвердить чеками или счетами. При этом управленческая отчетность для собственника предоставляется не реже одного раза в месяц, либо чаще. В этой отчетности мы оперативно информируем собственника о том, кто из арендаторов имеет долг на отчетную дату, какие долги имеет собственник и в какие сроки их можно погашать без опасения получить штрафные санкции или пени. Кроме сухих цифр мы даем рекомендации по взаимодействию с арендаторами, например, «здесь стоит подождать оплаты», а в другом случае «рекомендуем расторгнуть договор, освободить помещение и начать судебное производство». 

Сколько стоит управление коммерческой недвижимостью?

Как правило, услуги по управлению объектом определяются исходя из объема работы, которую предстоит выполнять персоналу Club Rentals. Например, если на объекте управления находится 10 - 15 разных арендаторов, каждый из которых является отдельным юридическим лицом, то ставка за управление составит около 20 000 рублей в месяц. При этом, чтобы собственник чувствовал себя более защищенным, с Club Rentals составляется соглашение, в котором прописываются условия выплаты вознаграждения.Например, если денежный поток для собственника составил менее 100 тысяч рублей, вознаграждение Club Rentals производится по нижней ставке в 15 000 рублей, если денежный поток для собственника составил 150 000 рублей, ставка  Club Rentals составляет 20 000 рублей, и если доход составил 200 000 в месяц, то наша ставка возрастает до 25 000 рублей в месяц.

При управлении недоходными объектами недвижимости вознаграждение Club Rentals рассчитывается исходя из задач, поставленных собственником. Например, описывается задача «в течение трех лет обеспечить автономность недвижимого имущества и легитимность всех заключенных договоров, а также снижение эксплуатационных расходов». В рамках такой задачи Club Rentals «снимает» собственника с «безучтенной схемы» потребления электроэнергии, узаканивает электрические мощности, согласовывает произведенные перепланировки, пожарную сигнализацию, предлагает решения по энергоэффективности и сбережению ресурсов, заключает субабонентные или прямые договора на поставку водных и энергоресурсов. В этом случае Club Rentals согласовывает с собственником ставку вознаграждения, достаточную для того, чтобы вести расчеты с юристом, который отвечает за данное направление, а также решать организационные задачи. Например, чтобы решить такую задачу для помещения площадью до 1 000 квадратных метров, как правило, требуется около трех лет. Ставка Club Rentals составляет от 15 до 25 тысяч в месяц на протяжении этого времени

Каковы гарантии рентного дохода и сохранности имущества?

Чтобы иметь гарантии регулярного получения рентного дохода при заключении договоров обязательным пунктом является внесение страхового депозита в размере одной месячной арендной платы. Этим же депозитом обеспечивается сохранность имущества. К сожалению, для квартир с дорогой обстановкой данный депозит не может являться полной гарантией сохранности имущества. Применение же голландской или немецкой практики, при которой жилец вносит в качестве страхового депозита три или четыре  месячных арендных платы, в России пока невозможно. Так как при таком весьма разумном подходе поиск клиента (жильца) может затянуться на месяцы, или годы. Однако, если собственник желает обеспечить себе дополнительные гарантии, можно рекомендовать услуги надежных страховых компаний. Вопрос разделения затрат на страхование имущества можно обсуждать с арендатором. Что касается регулярности рентного дохода, то практика Клаб Ренталс такова: задержка арендной платы в условиях кризиса экономики допустима, но должна находиться на контроле. Поэтому при сроке задержке более 10 дней мы информируем собственника о том, что произошла задержка и сообщаем обстоятельства этой задержки. Если совместно с собственником мы находим обстоятельства уважительными, мы допускаем эту задержку и уведомляем арендатора о согласованном периоде погашения задолженности. Однако, если обстоятельства задержки нам кажутся безосновательными, при исчерпании суммы страхового депозита мы производим замену замков в квартире и ищем способ погашения долга. Стоит отметить, что в нашей практике случаев, при которых нам приходилось бы менять замки, еще не было.

Как назначается арендная плата за квартиру?

Арендная плата за квартиру зависит от ее местоположения, вида из окон, обстановки и типа дома. Так как в нашей базе данных представлен достаточно широкий спектр квартир, от однокомнатных в спальных районах города до многокомнатных с видовой террасой в центре, определить ставку аренды мы можем с погрешностью до 10% к рынку. Более точно ставка предложения определяется после того, как на квартиру выйдет наш специалист с агентами, которые непосредственно занимаются сдачей квартиры в аренду. Безусловно, помимо местоположения ставку аренды также определяют текущие экономические условия. Например, в 2015 году ставки упали на 10-20% по отношению к предыдущему году, и резко увеличился срок экспозиции на рынке (с одного месяца для среднего ценового сегмента до трех месяцев).

Что мы делаем с коммунальными платежами?

Как правило мы включаем коммунальные услуги в стоимость аренды. Это проще для арендатора, и у нас остается контроль за тем, что все оплачивается, и собственник не получает неприятных сюрпризов в виде не оплаченных счетов. Мы оплачиваем все счета коммунальных услуг и вычитаем их с суммы, которую получает собственник.

Какие налоги надо платить при сдаче жилья в аренду?

При заключении договора собственнику стоит учитывать, что налог на доход от сдачи имущества в аренду (найм) составляет 13% от суммы дохода. При этом расходы на оплату КУ, электричества, интернет, или текущий ремонт квартиры к вычету российской федеральной налоговой службой (РФНС) не принимаются. Это означает, что если доход собственника от сдачи в аренду составляет 10 000 рублей в месяц, то в декларации необходимо будет отразить 120 000 рублей за год и заплатить 13% от этой суммы на счет РФНС. Даже если при этом счета за КУ составляли 9 000 рублей в месяц на протяжении года, налог составит 13% от 120 000. Существуют способы оптимизации налоговых расходов, но подробную консультацию по данному вопросу мы рекомендуем получить у юристов, с которыми нас связывают длительные деловые отношения.

Каково вознаграждение управляющей компании?

Для того, чтобы собственник мог рассчитать будущий рентный доход, мы придерживаемся правила прозрачности всех расходов. Ставка нашего вознаграждения четко определяется при подписании договора на управление, также как и обязательства, которые мы принимаем на себя по данному договору.

Несмотря на то, что управляющие компании в качестве своего вознаграждения часто берут фиксированный процент от ставки арендной платы, который составляет не менее 10%, мы придерживаемся другой практики. Мы считаем, что правило 10% допустимо для квартир, ставка аренды по которым не превышает 40 000 рублей в месяц. Так как в действительности, две или три тысячи рублей в месяц могут составлять наши собственные расходы по управлению. Для квартир со ставкой выше 40 000 рублей применять правило 10% может быть экономически неудобно собственнику. Таким образом, мы применяем гибкую шкалу оплаты наших услуг по управлению, с ограничением нижней границы ставкой 4 000 рублей в месяц и верхней границы в 7 000 рублей в месяц.

Как выглядит отчетность перед собственником?

В отчете для собственника мы отражаем все денежные средства, поступившие от сдачи квартиры в аренду. Это в первую очередь арендная плата, а также страховой депозит, который вносится при заключении договора. Также это могут быть возмещаемые расходы за электроэнергию, воду, интернет, выплаты страховых возмещений или возвраты переплаченных авансов.

В расходной части отражается оплата коммунальных услуг, услуг предоставления интернет, а также электричество, если оно включено в ставку арендной платы. В расходах отражаются согласованные с собственником приобретения или обновления мебели, ремонты оборудования, необходимые комплектующие. Также в расходах отражается вознаграждение Club Rentals.

При сведении доходной  и расходной части возникает сумма, которая является «чистой суммой к уплате». Она и переводится собственнику на счет, или передается наличными деньгами. В зависимости от условий договора Club Rentals может не получать арендные выплаты, а производить только обеспечение проживания жильца в квартире. В этом случае доходная часть в отчете не отражается, собственнику предоставляются только расходы к возмещению. Как правило с периодичностью 1 раз в 3-4 месяца.