кабинет + 7 812 363 00 19

Вопросы и ответы

Когда собственники решают сдавать свою недвижимость с помощью доверительного управления, то у них появляется много вопросов к управляющей компании. Мы постарались ответить на наиболее частые вопросы наших клиентов
Рената Пирожкова
Рената Пирожкова
Управляющая объектами недвижимости ООО «Сименс Технологии Газовых Турбин»
Мы размещаем сотрудников нашей компании ООО «Сименс Технологии Газовых Турбин» в Санкт-Петербурге в апартаментах Club Rentals уже в течение нескольких лет. Наше предприятие довольно сотрудничеством с управляющей компанией, уровнем сервиса, качеством предоставляемых квартир, квалификацией персонала и умением быстро и эффективно решать возникающие вопросы.
В чем отличие услуг доверительного управления от услуг агентства по недвижимости?
Давайте рассмотрим различия между услугами доверительного управляющего и агентства недвижимости. 
В чем заключается работа и ответственность агента? Найти арендатора. 
Это размещение объявлений, организация просмотра помещения и заполнение бланка договора аренды/найма. Причем, бывает, что агент показывает квартиру, но чаще - собственник сам приезжает на все показы, не доверяя ключи от квартиры агенту. 
При заключении договора между собственником и квартирантом, услуга считается выполненной. Агент НЕ ДОЛЖЕН НЕСТИ ответственность за арендатора - оплату им арендной платы и коммунальных платежей, за бережное отношение к квартире. 
 
Услуга доверительного управления - это ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за управление квартирой и длительное сотрудничество с собственником. 
Доверительное управление включает в себя не только показы квартиры и подбор арендатора. 
Мы контролируем и переводим арендную плату собственнику, оплачиваем коммунальные счета, организуем ремонт бытовой техники, контролируем состояние квартиры, решаем вопросы с обслуживающими организациями (Ленэнерго, Водоканал, ТСЖ и другими) и отправляем ежемесячные финансовые отчеты собственнику. 
Мы НЕ БЕРЕМ с собственника деньги за сдачу квартиры в аренду или при смене арендатора и несем ответственность за постоянную сдачу квартиру в аренду с минимальным простоем при выезде арендатора! 
Таким образом: 
Доверительное управление - идеальное решение для собственников, проживающих в другом городе или за границей. И разумеется, для занятых людей, которые не хотят заниматься сдачей в аренду, контролем КУ и напоминаниями об оплате, выездам и решению бытовых вопросов. 

А сдача квартиры с помощью агента по недвижимости подходит собственникам, которые живут в этом же городе, готовы выезжать на показы квартиры, звонить и приезжать к арендатору при задержке арендной платы, проверять оплату КУ и решать бытовые вопросы, такие как поломка бытовых приборов и аварийные ситуации. 
Порой достаточно подсчитать ежегодные затраты на подготовку квартиры к новым жильцам, на дорогу, на амортизацию квартиры и её простои, чтобы понять, насколько выгодными окажутся те 10% от ставки арендной платы, что возьмет за свою работу управляющая компания. 

 
За сколько мы сдадим Вашу квартиру в аренду?

Мы сдадим Вашу квартиру по рыночной цене. Для начала наберите адрес своего дома в Интернете. Например: «снять, петербург, садовая 15». Вы поймёте порядок цен - а теперь сделайте корректировки на достоинства и недостатки Вашей квартиры!

Центральная площадка аренды для агентств и частных лиц сейчас - это Авито. Смотрите также на ЦИАН, здесь достаточно объективная информация, но обратите внимание, на ЦИАН стоимость аренды указывают сразу с учетом коммунальных услуг. 
Посмотрите, за сколько выставлены квартиры в этом же микрорайоне, в аналогичных домах и аналогичным ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Найдите 3-4 варианта. Ваши потенциальные арендаторы будут сравнивать именно так.

От чего зависит ставка аренды Вашей квартиры?

1. Качество квартиры - ремонт и дизайн. Имейте в виду, что арендаторы стали требовательными - стандарты качества изменились. Сейчас платежеспособные арендаторы ориентированы на хорошие новые дома и современную бытовую технику. 
Они предпочитают простой современный стиль, а не вычурные квартиры 80-90хх с джакузи и лепниной; чешские стенки и румынские гарнитуры можно уже смело зачислить в “минусы”. 
Оценивается наличие и возраст бытовой техники и мебели - стиральной машины, холодильника, кухонной мебели. Привлекает и удобная планировка, например большая кухня от 8 метров, кухни по 5 метров не в цене.

2. Близость к метро. Это самый главный фактор для недорогих квартир! Близко – это не больше 10 минут пешком. Арендаторы пересчитывают в деньги стоимость своего времени, затраты на транспорт в Петербурге ощутимы для любого кошелька. 
Квартира рядом с метро, даже в неидеальном состоянии, будет сдана значительно быстрее, чем такая же в идеальном состоянии, но на 15 минут дальше от метро. 
Причем, квартира рядом с метро может обладать существенными дефектами (узкая душевая кабинка, не хватает мебели, старая кухня), но сдаваться она будет быстрее!

3. Район. Отметим, что цена за аренду выставляется по разному, в зависимости от класса жилья. Так, в сегменте эконом класса коммунальные услуги выставляются отдельно, а для квартиры бизнес класса КУ зачастую включают в стоимость аренды. 
Мы можем сориентировать, какой нижний порог для однокомнатных квартир в разных районах города. Но конкретная цена зависит от самой квартиры.

Петроградская сторона: в старом фонде от 25 000 руб+КУ, в новых домах от 30 000 руб+КУ 
Центральный район: в старом фонде от 25 000 руб+КУ, в новых домах от 40 000 руб+ КУ 
Васильевский остров: в новых домах на намывных территориях от 21 000 руб+КУ, в старых домах 70х-90х от 21 000 руб + КУ, в старом фонде от 23 000 руб+КУ, новые дома от 25 000 руб+КУ 
Московский район: в старых домах 70х-90х от 21 000 руб+КУ, в новых домах от 30 000 руб+КУ 
Выборгский район: в старых домах 70х-90х от 20 000 руб+КУ, в новых домах от 27 000 руб + КУ, в старом фонде - от 25 000+КУ 
Приморский район: в старых домах 70х-90х от 19 000 руб+КУ, в новых домах от 23 000 руб+ КУ.

Ниже стоимость квартир в Красногвардейском, Калининском, Красносельском (Юго-Запад), Невском и Фрунзенском районах: в старых панельных и кирпичных домах от 16 000 + КУ (если квартира в хорошем состоянии), в новых домах - от 22 000 руб + КУ. 
Мурино и Кудрово в Ленобласти: в новых домах от 15 000 руб+ КУ.

Цену аренды снижают проблемы района: когда есть сложности с общественным наземным транспортом, рядом нет нормальных продуктовых магазинов, неблагополучная социальная среда или близость промзоны.

4. Состояние парадной и вид из окна 
Ценится наличие консьержа, наличие лифта в старом фонде. Часто в старых домах соседи оставляют мусорные мешки в парадной или курят и бросают окурки и бумажки. 
В первые два-три года в новых домах любого класса очень шумно, в квартирах идут строительные работы, все делают ремонт. В парадных новостроек эконом-класса в течение пары лет после сдачи дома строительный мусор складируется в парадной.

Есть еще некоторые факторы, которые могут повлиять на привлекательность квартиры для арендаторов. Например, люди не очень любят первый этаж и он всегда немного дешевле; при прочих равных условиях арендаторы выберут вид на город, чем вид на стену или в окна соседнего дома.

Сроки сдачи в аренду 
Сколько времени требуется, чтобы найти арендатора? Все квартиры могут быть сданы: с любыми достоинствами, с любыми недостатками. Это всегда только вопрос цены: насколько она адекватна рынку. За первые три дня по количеству обращений можно определить уровень спроса, еще неделя может уйти на корректировку цены.

Самый большой спрос, конечно, на однокомнатные квартиры. Типовая однокомнатная квартира с адекватной ценой сдается в течение недели. Для типовой двухкомнатной квартиры разумный срок – это две недели.

Самые востребованные квартиры - у метро. В течение недели такая квартира будет, скорее всего, сдана при разумной цене. Если квартира далеко от метро, мебели в ней минимум и ремонт устарел - спрос будет ниже, и сдается она уже 2-3 недели.

Если квартира дорогая,например, дом бизнес класса, дорогая мебель, большой метраж, есть терраса или подземный паркинг, то разумный срок - это месяц-полтора. И понятно, что людей, готовых арендовать квартиру за 100 000 рублей в месяц значительно меньше, чем тех, кто готов снять за 35 000.

Спрос часто непредсказуем. Можно выставить квартиру, и за день позвонит несколько человек. А потом никто не приедет на просмотр, и неделю нет звонков вообще.

Вопрос цены становится камнем преткновения для многих собственников: из-за завышенных ожиданий владельца квартира может простаивать месяцами! Например, кто-то купил квартиру в ипотеку под 14% годовых, и для того, чтобы оправдать этот кредит, собственник выставляет её по завышенной цене. Тем временем, соседняя квартира куплена без ипотеки или досталась хозяину в подарок, и он готов сдавать дешевле. Как Вы думаете, чью квартиру арендуют?

Если поставить цену выше рыночной – жилье будет сдаваться долго и каждый день простоя вы теряете деньги и тратите время на «пустые» просмотры. 
А если Вы все же сдадите квартиру по цене выше рынка? Как правило, арендатор со временем понимает, что он переплачивает и уедет, как только ему попадется более удачный вариант. И это опять для Вас простой квартиры, подготовка квартиры к сдаче, и походы на многочисленные просмотры.

Нам пишут: «Я думал, что за 4 года цена на аренду выросла, но нет - почему?» Многие владельцы квартир рассчитывали на то, что арендные ставки со временем поднимутся. Однако на рынок аренды вышло очень много новостроек и увеличилось количество предложений, поэтому за последние три года ставки в Санкт-Петербурге не выросли. И мы предполагаем, что ситуация в 2019 году не улучшится: возможно цены на аренду и не упадут, но срок сдачи будет увеличиваться.

Любую квартиру можно сдать, если найти правильный подход. А правильно назначенная стоимость аренды - это экономия Ваших денег, времени и нервов.

Сколько стоит меблировать квартиру под сдачу?

Минимальная меблировка “с нуля” обойдется в районе 200 000 рублей. Таков средний чек для Санкт-Петербурга на 2018 год. Сюда входят: кухонный гарнитур с плитой, стол со стульями, холодильник, кровать с матрасом, стиральная машина, шкаф, а также светильники, шторы, чайник, ТВ, расходы на сборку и установку мебели и техники.

За сколько можно сдавать 1-комнатную квартиру в Санкт-Петербурге?

В Санкт-Петербурге стоимость аренды  квартиры зависит от близости метро, качества дома и качества и меблировки квартиры.  Что касается однокомнатных квартир, то это самые популярные квартиры для сдачи и сдаются в течение одной-двух недель при правильно назначенной ставке.

В  новостройках вблизи городской черты, например, Мурино или Кудрово - от 15  000 рублей+ КУ.

В хрущевских и брежневских домах неподалеку от метро - от  20 000 рублей плюс КУ

В хороших домах с развитой инфраструктурой - 25 000 рублей + КУ. 

Для домов высокого качествабизнес-класса цены  начинаются от 40 000 в месяц.

 

Договор найма квартиры

Договор найма жилого помещения

г.Санкт-Петербург                                                                                                                                                                “ ____ “ _________  201__ г.

 

Гр. АРЕНДАТОРОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО,  паспорт серии ______ № _________, выдан _________________________  года, именуемый в дальнейшем Наниматель, с одной стороны,  

и гр. СОБСТВЕННИКОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО, паспорт серии _________ № _________, выдан_________________________ года,  именуемый  в дальнейшем Наймодатель,  с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора является предоставление Наймодателем за плату во временное владение и пользование Нанимателя жилого помещения для проживания.

1.2. Жилое помещение (далее - Объект) представляет собой ____- комнатную квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ______________________________.

           1.3. На момент заключения настоящего договора Наймодатель распоряжается Объектом  на основании _________________________________________,

1.4. Передаваемый в наем Объект находится в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания в соответствии с назначением Объекта.

1.5. Объект передается в пользование Нанимателю с мебелью с _________ 201__ г.  по __________ 201__  г. включительно.

1.6. Наймодатель гарантирует Нанимателю отсутствие прав третьих лиц на Объект, препятствующих исполнению сторонами условий настоящего Договора.

 

2. Обязанности Наймодателя

2.1. Передать Нанимателю Объект, в состоянии, соответствующем условиям договора найма, назначению помещения и его пригодности для проживания людей.

2.2. Находиться в помещении, указанном в п. 1.2. Договора, для его осмотра и проверки выполнения условий настоящего договора, только в присутствии Нанимателя, но не чаще, чем 1 раз в месяц.

2.3. Находиться в помещении, указанном в п.1.2 Договора, без согласования с Нанимателем только для устранения аварий, возникших в отсутствие Нанимателя, если они могут нанести материальный ущерб вышеуказанному помещению, а также зданиям и помещениям, находящимся по соседству.

2.4. Возмещать Нанимателю стоимость улучшений нанимаемого Объекта, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Наниматель осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Наймодателя как собственника переданного в наем Объекта.

2.5. В период действия настоящего Договора не отчуждать, не закладывать и не обременять другими договорами найма  (поднайма) Объект.

 

3. Права и обязанности Нанимателя

3.1. Использовать полученный в наем Объект в соответствии с условиями настоящего Договора, т.е. для постоянного проживания Нанимателя, а также следующих лиц:

_________________________________________________

_________________________________________________

3.2. Возместить Наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения Объекта или находящегося на Объекте имущества по вине или по неосторожности Нанимателя или лиц, проживающих с Нанимателем.

3.3. Не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию Объекта, не переносить систему электропроводки и др.

3.4. Содержать снимаемое помещение в исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

3.5. Обеспечить устранение за свой счет повреждений Объекта, а также ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного  имущества Наймодателя, если указанные повреждения произошли по вине Нанимателя.

3.6. В сроки, согласованные сторонами, вносить плату за пользование полученным в наем Объектом.

3.7. Возвратить Объект в течение 1 дня после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям.

3.8. Курение в квартире запрещено.

3.9. По окончании срока аренды вернуть Наймодетелю Объект, мебель и оборудование (согласно акту приема-передачи объекта недвижимости), полученные им в соответствии с Актом Приема-Передачи Объекта недвижимости в исправном состоянии с учетом естественного износа. Передача  Объекта, мебели и оборудования от Нанимателя к Наймодателю будет оформлена соответствующим Актом приема-передачи.

3.10. Содержание в квартире домашних животных разрешается только с письменного согласия Наймодателя.

3.11. Наниматель обязан ежемесячно передавать Наймодателю информацию о показаниях счетчиков электроэнергии и воды. Информация передаётся по электронной почте. При неисполнении данной обязанности Наниматель уплачивает Наймодателю 500 рублей в качестве штрафа.

3.12. Наниматель обязан не реже одного раза в две недели проверять почтовый ящик. По требованию Наймодателя Наниматель передаёт Наймодателю копии счетов и прочей корреспонденции по электронной почте.

3.12.Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаем запрещено.

 

4. Иные условия договора найма

4.1. Стороны пришли к соглашению о том, что Объект считается переданным Наймодателем  Нанимателю  с момента подписания сторонами акта приема-передачи  квартиры, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

4.2. Лица, проживающие постоянно совместно с Нанимателем в Объекте, имеют равные права с Нанимателем по пользованию упомянутым жилым помещением.

4.3. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия настоящего договора найма жилого помещения.

 

5. Плата по договору найма и порядок расчетов

5.1. Плата за пользование Объектом составляет __________ (_________________________) рублей в месяц.

5.2. Расчеты производятся путем 100% предоплаты за период, составляющий один месяц не позднее третьего дня оплачиваемого периода.

5.3.  Наймодатель и Наниматель после каждого расчета заверяют этот факт подписью в ведомости взаиморасчетов, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. В случае внесения платы на банковский счет Наймодателя подтверждением факта оплаты являются чеки и выписки из банковского счета.

5.4. Оплата услуг интернет-провайдера производится за счет Наймодателя.

5.5. Оплата электроэнергии производится за счет  Наймодателя (в пределах _______________ рублей в месяц).

5.6. Оплата  водоснабжения осуществляется за счет Наймодателя (в пределах 110 % от нормативов).

5.7. Оплата других коммунальных услуг и квартирной платы производится за счет Наймодателя.

5.8. Наймодатель обязан возвратить Нанимателю соответствующую часть уже полученной им оплаты при досрочном возврате Нанимателем жилого помещения, переданного ему в наем. При этом возвращаемая сумма должна исчисляться со дня, следующего за днем фактического возврата жилого помещения, находившегося в пользовании у Нанимателя.

5.9. Наниматель вносит залог в размере ___________ (______________) рублей, который будет ему возвращен Наймодателем  не позднее _______________ 201__ года, а в случае досрочного расторжения договора не позднее последнего дня аренды за вычетом задолженностей по платежам и убытков, причиненных в случае порчи имущества.

5.10. Ежемесячную плату за пользование Объектом кроме СОБСТВЕННИКОВА И.О. может так же получать СОБСТВЕННИКОВА  И.О. (паспорт ________ выдан __________________).

5.11. В случае расторжения данного договора по инициативе Нанимателя в течение первых шести месяцев залог Нанимателю не возвращается, а остаётся у Наймодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.

5.12. По указанию Наймодателя плата за пользование Объектом может вноситься на банковский счет Наймодателя.

6. Ответственность сторон и форс-мажор

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс - мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.

6.2. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства. При недостижении согласия стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

6.3. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Порядок расторжения договора найма

7.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

7.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

7.3. По требованию Наймодателя настоящий договор найма может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Наниматель:

1) пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, либо не в соответствии с  назначением помещения;

2) существенно ухудшает состояние Объекта;

3) несвоевременно  вносит плату за нанимаемое жилое помещение.

7.4. По требованию Нанимателя договор найма может быть досрочно расторгнут при следующих условиях:

1) Наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Нанимателю либо создает препятствия пользованию этим жилым помещением в соответствии с условиями договора или назначением его;

2) если  переданный Нанимателю Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Наймодателем при заключении договора, не были заранее известны Нанимателю и не должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра этого помещения его при заключении договора;

3) предварительного уведомления Наймодателя не менее чем за 30 дней, до даты предполагаемого расторжения.

8. Действие договора во времени

8.1. Настоящий договор действует  с момента его заключения до ___________ 201__ года.

8.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора.

8.3. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющий равную юридическую силу.

 

9. Реквизиты и подписи сторон

         НАНИМАТЕЛЬ                                                                                                                                                 НАЙМОДАТЕЛЬ

АРЕНДАТОРОВ   ИМЯ ОТЧЕСТВО

Паспорт серия номер

Выдан

Зарегистрирован по адресу:

№  карты НАЗВАНИЕ банка

Электронная почта:

Телефон

Подпись________________________________________

СОБСТВЕННИКОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО

Паспорт серия  номер

Выдан

Зарегистрирован по адресу:

№  карты НАЗВАНИЯ банка

Электронная почта:

Телефон

Подпись_________________________________________

 


АКТ

 ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

 

Г. Санкт-Петербург                                                                                                        «___» _______ 201__ г.

 

Гр. АРЕНДАТОРОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО, именуемый в дальнейшем Наниматель, с одной стороны, и

              Гр.  СОБСТВЕННИКОВ ИМЯ ОТЧЕСТВО,  именуемый в дальнейшем Наймодатель,  с другой стороны,

составили  настоящий  Акт о нижеследующем:

 

  1. 1.            В соответствии с условиями Договора № ______________ от «____» __________ 2016 г., Наймодатель передал, а Наниматель принял Объект недвижимости, расположенный по адресу: СПб,  ____________________.
  2. Вместе с объектом к Нанимателю переходят все права на использование общего имущества многоквартирного дома.
  3. С настоящего момента  Наниматель принимает в пользование Объект, и несет ответственность в соответствии с условиями Договора № ____________  от «___» __________ 2017 г.
  4. Наниматель получил 2 комплекта ключей от Объекта и __ ключ от ворот/двора дома.
  5. Акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
  6. Показания электросчетчика: ______________________________________________
  7. Показания счетчиков воды: _______________________________________________

 

Перечень мебели и другого домашнего инвентаря

 

 

Наименование объекта

Кол-во

 

Примечания

 

1

Кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой

 

1

ИКЕА

 

 

2

Холодильник

1

Bosch

 

 

3

Газовая/электрическая плита

 

1

Bosch

 

 

4

Посудомоечная машина

1

Bosch

 

 

5

Вытяжка

1

Bosch

 

 

6

Кастрюли

4

ИКЕА

 

 

7

Тарелки

10

ИКЕА

 

 

8

Чашки

10

ИКЕА

 

 

9

Нож кухонный

2

ИКЕА

 

 

10

Стиральная машина

 

1

Bosch

 

 

11

Утюг

1

Bosch

 

 

12

Пылесос

1

Bosch

 

 

     13

Стулья

6

 

 

 

14

Стол

2

Столовый и письменный

 

 

15

Электрический чайник

1

Bosch

 

 

16

И так далее

 

 

 

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

___________________________________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________________________________

 

 

Наймодатель _________________________________________________

 

Наниматель __________________________________________________

 

 


ВЕДОМОСТЬ ВЗАИМОРАСЧЕТОВ

по договору _______________  от  «___» __________ 201___ г.

 

 

Дата

 

Сумма (цифрами и прописью)

Подпись

НАНИМАТЕЛЯ

Подпись

НАЙМОДАТЕЛЯ

01.10.17

Сорок тысяч рублей                                      

 

Арендаторов

Собственников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кто платит за электричество, воду и интернет?

Вопрос включения Коммунальных Услуг (КУ) в ставку – вопрос комфорта как арендатора, так и собственника. Включая КУ в ставку, собственник может быть уверен, что при получении очередной арендной платы у него есть возможность сразу же оплатить счет за КУ. Для арендатора всегда удобнее отдавать фиксированную сумму, а не высчитывать ежемесячно в квитанциях, сколько ЖСК посчитало в мае, и какой перерасчет был в ноябре из-за неработающего отопления. Так как договора заключаются на 11 месяцев, у Сторон есть возможность обсудить вопрос по ставке аренды за квартиру на будущий период в случае, если счета за КУ резко возросли, или наоборот, уменьшились. Мы заключаем Договор найма с вынесенными за рамки арендной платы счетами за КУ при сдаче квартир эконом класса, стоимость. ниже 25 000 рублей в месяц. 

Как правило, в случае, если договор найма составляется на сумму свыше 40 тысяч рублей, то в ставку аренды включены коммунальные услуги «по квитанции», а также электричество в пределах 200-300 рублей в месяц и интернет на базовой скорости ценой до 450 рублей. В договора со ставкой выше 80 000 рублей обычно включается денежный расход на электричество в пределах до 1 000 рублей и интернет по ставке до 700 рублей. Расходы на воду мы стараемся оптимизировать с помощью правильного выбора пользования водой (либо через счетчики, либо через квитанцию). И лимитируем подобным же образом. 

 

Какой район Санкт-Петербурга выбрать для инвестиционной квартиры?

В Санкт-Петербурге есть стабильно высокий спрос на квартиры возле центра. Престижными считаются дома Петроградской стороны, Крестовский остров и кварталы возле метро Чернышевская. Дешевле 7 млн квартиру там не найти. 
Приморский район для инвестора сейчас довольно перспективен, там открываются новые станции метро, построен крупнейший бизнес-центр и уже развита отличная инфраструктура. 
Также перспективными районами считаются Московский и Выборгский. Кроме того, большие кварталы жилых домов застраиваются на месте промышленных территорий у метро Фрунзенская.

Как мы контролируем арендную плату?

Обязательный пункт Договора найма - внесение депозита в размере одной месячной арендной платы.  Эту сумма должна стать гарантией при задержке арендного платежа. Если квартирант задерживает арендную плату более чем на 10 дней, то мы ежедневно звоним ему или посылаем сообщения. Если же он не отвечает на звонки, то мы посылаем смс или емейл с сообщением о том, в какой день мы заменим замок. Мы понимаем, что у квартиранта могут быть финансовые  трудности, но если он не справляется с проблемами, тогда мы сообщаем ему день, когда мы поменяем замок. Опыт говорит, что лучше пересдать квартиру как можно раньше, чем надеяться на неплатежеспособного жильца и потерять время и деньги.

Как назначается арендная плата за квартиру?

Арендная плата за квартиру зависит от местоположения квартиры, вида из окон, обстановки и типа дома, а также от ситуации на рынке аренды, сезонности.

Для определения актуальных рыночных ставок мы  подбираем несколько  аналогов  с похожими характеристиками на порталах недвижимости и  рассылаем информацию агентам по недвижимости, с которыми мы сотрудничаем.

Изначально мы выставляем макисмальную ставку аренды. Если спрос низкий, то  постепенно можем снижать, предварительно согласовывая корректировку с собственником. 

Какие налоги надо платить при сдаче жилья в аренду?

При заключении договора собственнику стоит учитывать, что налог на доход от сдачи имущества в аренду (найм) составляет 13% от суммы дохода. При этом расходы на оплату КУ, электричества, интернет, или текущий ремонт квартиры к вычету российской федеральной налоговой службой (РФНС) не принимаются. Это означает, что если доход собственника от сдачи в аренду составляет 10 000 рублей в месяц, то в декларации необходимо будет отразить 120 000 рублей за год и заплатить 13% от этой суммы на счет РФНС. Даже если при этом счета за КУ составляли 9 000 рублей в месяц на протяжении года, налог составит 13% от 120 000.

Каковы способы платить налоги за сдачу жилья в аренду?  Большая часть арендодателей, сдающих квартиру легально, предпочитают декларировать доходы и платить с полученной прибыли 13% НДФЛ.  Возможна регистрация в качестве ИП и уплата налога по упрощенной системе (6%), либо покупка патента по фиксированной стоимости и сроком от 1 до 12 месяцев (для квартир до 70 кв. м стоимость 24 тыс. руб.). Но это предполагает затраты на приобретение статуса ИП, взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование, и также при последующей продаже жилья собственник может лишиться льгот, положенных физлицу. 

Для того чтобы завести уголовное дело о неуплате налогов, сумма налоговой задолженности должна быть 900 тыс. руб. за три года, но для этого требуются доказательные инструменты. Интересно, что обычно доказательные документы обеспечивают наниматели, которые уже прекратили отношения со своим наймодателем. В Петербурге в аренде находится не менее 200 тыс. жилых помещений. Из них платят налоги лишь за 10-20 тысяч квартир (не более 5-10%). 

Сколько стоят услуги управляющей компании?

Стоимость услуг нашей компании определяется при подписании договора на управление.

Стоимость управления квартирой составляет 10% от ставки арендной платы, при этом минимум составляет 3 000 рублей в месяц. Для объектов со ставкой аренды свыше 100 000 рублей в месяц, или для комплекса объектов возможно обсуждение индивидуальных условий.

За эту сумму наша компания обязуется  сдать квартиру в аренду, подписать договор и взять депозит у арендатора, контролировать поступление арендной платы собственнику,  оплачивать коммунальные счета, посылать ежемесячные финансовые отчеты собственнику, организовывать решение оперативных вопросов по квартире. 

Наше преимущество от других управляющих  состоит в том, что мы не берем дополнительно стоимость одной месячной аренды за сдачу квартиры в аренду или при смене арендатора. 

Как мы контролируем оплату коммунальных платежей?

Надежнее, когда управляющаяя компания  оплачивает коммунальные услуги и затем выставляет счет арендатору. Арендатор, в свою очередь, обязан ежемесячно присылать по телефону фотографии счетчиков воды и электричества. Оплата счетов не занимает много времени, так как проводится Интернет платежами через Личные кабинеты Петроэлектросбыта, ТСЖ или ЖЭКа, провайдеров Интернета. Таким образом у нас гарантирован контроль над ситуацией.

При сдаче квартиры бизнес-класса, с высокой ставкой аренды, мы включаем коммунальные услуги в стоимость аренды. Это удобно для бизнес-арендатора,  а у нас остается контроль за тем, что все оплачено. 

Как выглядит отчетность перед собственником?

В отчете для собственника мы отражаем все денежные средства, поступившие от сдачи квартиры в аренду: арендная плата, а также это могут быть возмещаемые расходы за коммунальные услуги или выплаты страховых возмещений.

В расходной части отражается оплата коммунальных услуг, услуг предоставления Интернет, электричество, если они включены в ставку арендной платы. В расходах отражаются согласованные с собственником приобретения или обновления мебели, ремонты оборудования. Также в расходах отражается вознаграждение управляющей компании.

Чистая сумма к уплате переводится собственнику на счет  или передается наличными деньгами. В зависимости от условий договора арендная плата может переводиться собственнику на счет напрямую от арендатора, и тогда Club Rentals предоставляет в отчете только расходы к возмещению. 

Как выгоднее сдавать в аренду: посуточно или долгосрочно?

Хотя мы НЕ предоставляем услугу краткосрочной сдачи, мы поделимся с Вами и таким опытом. Речь пойдет именно о Петербурге - мегаполисе, деловом городе, и туристическом. 
Для курортных городов, например, Сочи, ситуация будет совсем иной - там очень высока прибыль от посуточной сдачи в сезон, а долгосрочная аренда будет менее выгодна. А в Москве - столице во всех отношениях - всегда высокий спрос, независимо от сезона.
Чемпионат мира по футболу вызвал ажиотаж среди владельцев недвижимости в Санкт-Петербурге. Под чемпионат открылись сотни новых гостиниц и хостелов, тысячи частных лиц пришли на Airbnb и Bооking.
Это были две недели, когда можно было получить за 3-4 дня столько же, сколько за месяц! Невероятная удача. 
Но и закончилась она мгновенно - в день окончания чемпионата. 
А есть еще белые ночи! А есть открытие фонтанов! А есть туристический сезон! 
Верно. Однако эти золотые дни в Санкт-Петербурге составляют только одну треть года. Все остальное время цены посуточной аренды падают. И падают резко: в три-четыре-пять раз.
Разница в стоимости за сутки в зависимости от сезона довольно большая. 
Например, во время чемпионата стоимость аренды большой квартиры в центре достигала 14 000 рублей. При этом в остальные дни лета не выше 6 000 в сутки, в мае и сентябре - около 5 000. 
Однако, в ноябре-декабре - 2000 рублей в сутки. Отметим, что 2 000 в сутки - это ставка аренды большой квартиры в сутки при долгосрочной аренде. Выгодно ли сдавать за 2000, учитывая объём работы и вложения в рекламу? Альтернатива - простой квартиры без заселения. 
Доход от посуточной аренды полностью зависит от  туристического сезона (май-сентябрь),  локации квартиры (оптимально -центральные районы Петербурга),  близости к метро, - хорошего состояния квартиры. 
Посуточная аренда относится к гостиничному бизнесу и требует постоянного контроля и обслуживающего персонала, закупки и замены набора гостиничных принадлежностей: постельного белья, полотенец, моющих средств и прочего. Нельзя забывать, что полотенца и белье не просто сильно изнашиваются за сезон, но частично и пропадают. Сломанные стулья, разбитая посуда, постоянные засоры в ванной - примета посуточной сдачи в аренду. 

Вам нужен надежный персонал - управляющий или уборщица. Персонал убирает, стирает белье, встречает и провожает гостей в любое время суток, занимается размещением рекламы и ответом на бронирования, решением экстренных вопросов. Если Ваша квартира находится на Петроградке, а управляющий на Миллионной улице, или наоборот, вам стоит заранее подумать как встретить гостей, чей самолет прилетел в Пулково на час позже, а Троицкий мост уже разведен. 

Стоимость такой работы обычно оценивают в 40-50% от полученной за месяц аренды. Если Вы наймете такого управляющего, то доход для Вас не будет выше, чем от долгосрочной аренды. При этом, управляющий персонал должен быть оплачен вне зависимости от того, есть бронирования или нет. 
Поэтому относительно выгодно сдавать посуточно только если собственник занимается этим самостоятельно. 

Встречается другой вариант - Вы сдаете в долгосрочную, а Ваш арендатор сдает посуточно, но Вы можете об этом и не знать. В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и сам собственник. 
Также нужно понимать, что с октября по апрель такая квартира будет заселена хорошо, если на 40%. Вам стоит заранее просчитать возможный доход с учетом такого простоя квартиры и оценить, насколько выгодно будет вести этот бизнес.