кабинет + 7 812 363 00 19

Инвестирование в новостройки Петербурга — что изменилось за последние пять лет?

Чтобы получить доход от инвестиций в строящееся жилье, сегодня нужно иметь минимум на 2-3 млн рублей больше, чем еще пару лет назад.

Если еще несколько лет назад люди зарабатывали на перепродаже квартир, купленных на ранних стадиях строительства, то сегодня данная практика практически ушла с рынка. Еще пять лет назад прибыль от инвестиционной сделки — при покупке на начальной стадии строительства и продаже сразу после сдачи дома — достигала 50%. Сейчас на рынке таких вариантов больше нет.

А чтобы получить 10-20% от вложенной суммы, надо очень внимательно выбирать объекты. Есть масса важных моментов, неизвестных непрофессиональному инвестору, и нужно постоянно быть включённым в ситуацию, изучать проекты, ждать выхода новых, прогнозировать ситуацию и успевать приобрести их. Отметим, что даже если растет весь рынок, это не значит, что сильно вырастет в цене конкретная квартира.

Идеальные инвестиционные квартиры расположены в небольших жилых комплексах в обжитых районах, в пешей доступности от метро, поблизости от центра города, и обеспечены всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой. Это очевидно. Но, вероятно, таких предложений мало и это дорого.

На что стоит обратить внимание?

- Стали привлекательны для инвестиций дома класса «комфорт плюс». Здесь цена может достигать 150 тыс. рублей за кв.м. И они имеют потенциал к росту. Но стоимость 1-комнатной квартиры в таком доме даже на старте строительства — от 5 млн рублей.

- Доходность студий в пригородах начала снижаться уже пару лет назад. Еще пять лет назад прибыль от перепродажи составляла почти от 50-70% за год при покупке на начальном этапе строительства студии у метро «Девяткино» и ее продаже сразу после сдачи дома. Но с каждым годом прибыль от перепродажи становится ниже и ниже.

- Локация. Для понимания ситуации в каждом микрорайоне необходим анализ. Цены растут в районах, где годами копился отложенный спрос. Наличие или отсутствие аналогичных предложений по соседству. В крупных жилых комплексах, где в первых очередях давно проживают люди, но строятся все новые корпуса, инвесторы конкурируют и с другими застройщиками и со сложившимся вторичным рынком. Где-то на рынок вышел новый объект с высокой ценой, и поэтому рост отмечен по всей локации. Например, в зоне Новоорловского лесопарка цена предложения с января выросла всего на 3,2%. А в Московском районе у Средней Рогатки цена предложения увеличилась на 12,9%, а у парка Сосновка — на 12,3%.

- Метро. В домах класса масс-маркет более высоко ценятся корпуса, которое ближе к метро. Квартира должна быть не на самых низких или самых высоких этажах, не у лифта, желательно, не в самой «густонаселенной» парадной.

- Расположение в выгодных локациях с точки зрения транспорта и социальной инфраструктуры, зеленых зон – парков и набережных. Либо на территориях с перспективой развития. Например, в новом квартале, рядом со строящими станциями метро и дорожными развязками.

- Из-за перехода на проектное финансирование и эскроу-счета уровень доходности вложений в новостройки снижается. Плюс для покупателей в том, что деньги хранятся на эскроу-счетах, и банк должен их вернуть, если дом не достроят, и покупать жилье на этапе «котловане» менее рискованно. Но скидки от застройщиков будут значительно меньше.

- Чтобы получить доходность, необходимо инвестировать собственные средства, а использование ипотеки для покупки квартиры серьезно снижает показатели, учитывая, что на сегодняшний день самая минимальная ставка по ипотеке составляет от 7-8%.