кабинет + 7 812 363 00 19

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КОТОРАЯ НАХОДИТСЯ В ЗАЛОГЕ?

На первый взгляд, ситуация неразрешимая. Кажется, что это кабала до момента полной выплаты кредита и процентов по нему.

Но не все так сумрачно. Продается любая недвижимость, с любыми обременениями.

Существуют 2 схемы проведения операций по продаже ипотечных квартир.

Первый вариант – это продажа квартиры со сменой залогодателя.
Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Затем стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой ячейке будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его вместе с разрешением на регистрацию.
После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.
Этот вариант применяется редко, так как банки-кредиторы не горят желанием выдавать такого рода разрешения, чтобы не создавать себе дополнительные риски. А в некоторых случаях, например, если банк-кредитор не имеет физических офисов (в России это Тинькоф-Банк), такая схема даже в теории невозможна.

Второй вариант - покупатель вносит аванс в размере остатка по кредиту.

Аванс оформляется, как правило, задаток – это более строгая ответственность, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится). Для уменьшения рисков покупателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, продавец гасит свой ипотечный кредит в банке. После того, как Росреестр отражает снятие обременения, сделка продолжается. То есть покупатель и продавец подают договор на регистрацию, а платеж покупателя продавцу может производиться уже по любой схеме (через покрытый депонированный аккредитив, через банковскую ячейку или через депозит нотариуса).
Эта схема вызывает опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения продавец может отказаться от регистрации договора купли-продажи. И тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может затянуть сделку. Тем не менее, такой способ достаточно распространен, особенно, если остаток долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.
В этом случае продавец вынужден идти на определенный дисконт к рыночной цене сделки (около 5-10%), особенно, если обстоятельства вынуждают продавца совершить сделку в короткие сроки.