Согласно закону граждане обязаны со всех своих доходов платить налоги. И собственники, получающие доход от сдачи недвижимости, обязаны ежегодно платить налоги.

        Есть миф, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить. Но с точки зрения закона платить нужно в любом случае, так как арендодатель получает доход. Поймает ли тебя государство — это уже другое дело.

         Есть долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан зарегистрировать в Росреестре и государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую. Обычно заключают краткосрочный договор на 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. И государство до поры до времени ничего не знает.

        Сдавать квартиру без договора? Не советуем:

• договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату.
• наниматели, особенно ответственные, не будут арендовать без договора, это небезопасно для них.
• доказательством сдачи квартиры может стать не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.

Есть 4 способа оплаты налогов на доходы от найма:

• Подать декларацию в ФНС в статусе физического лица. Для физ. лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (находились на территории РФ более 183 дней в году) ставка налога составит 13%. Например, квартира сдается за 20 000 рублей в месяц, в год 240 000 рублей. Значит, НДФЛ будет 31 200 рублей. Если собственник квартиры проживает за границей и провел в России менее 183 дней, налог для него составит 30%.

• Зарегистрироваться в качестве ИП. Тогда размер налога по упрощенной системе составит 6%. Если доходы превышают 300 000 рублей, то еще 1% от доходов.

         Сбор документов на регистрацию ИП занимает мало времени: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины. Пакет документов отнести в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации. Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, но платить нужно каждый квартал. Кроме того, ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников.

         Потратив время на регистрацию ИП, собственник будет платить 14 400 рублей за год, лимит в 300 000 рублей не превышен. Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС не считаем, если собственник работает один. Вдвое выгоднее НДФЛ.

• Самозанятость — 4%. Такое право есть у арендодателя, чей доход не превышает 2,4 млн рублей в год. Если квартира сдается физическому лицу, налог составит всего 4%, если предпринимателю или организации - 6%. Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на собственнике.

          Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться приложении Мой налог. Если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» собственника обратно на НДФЛ автоматически.

• Оформить патент по фиксированной стоимости, сроком от 1 до 12 месяцев (для сдачи 50 кв.м. квартиры в Петербурге стоимость 33 000 рублей за год). Для этого потребуется зарегистрироваться в качестве ИП со всеми обязательствами. Стоимость патента за аренду зависит от региона (сайт “Расчет патента”). Но если арендодатель съехал раньше, стоимость патента никто не вернет.

           Внимание! При расчете размера налога расходы - ни текущие, ни единоразовые - не принимаются к вычету. То есть, нельзя вычесть оплату КУ и электричества, траты на ремонт или услуги управляющей компании. Собственник заплатит 13% от дохода, даже если расходы на ремонт и содержание квартиры превысят полученные доходы.

          А если Вас поймали за неуплату налогов от сдачи квартиры?
          Придется единовременно заплатить налог за последние три года и штраф в размере 20% от суммы задолженности. Если отдел ФНС докажет, что сумма задолженности превысила 900 тыс. руб. за 3 года, на нарушителя могут завести уголовное дело.

          Пока в России рынок аренды теневой. Однако, “люди - новая нефть” и государство приступает к извлечению дополнительных средств в бюджет.
Минстрой готовит закон о создании единой электронной базы арендодателей, сведения из которой будут напрямую передаваться налоговикам. Вероятно, что закон будет принят в 2022 году.

           Появится компания-агрегатор, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя. Похоже, что таким агрегатором станет Яндекс-аренда, который вышел на рынок в этом году.

           Появится механизм выявления уклонистов. В частности, будут проверять собственников нескольких квартир: где живут они сами, кто проживает в остальных квартирах, и есть ли в них временно зарегистрированные граждане.

           И к этому надо быть готовыми.