Можно ли купить квартиру в старинном доме Петербурга в приличном состоянии и по адекватной цене?
Старый фонд в исторических районах Петербурга составляет 90%, он крайне неоднороден по качеству. Есть и ветхие дома, и хорошо сохранившиеся. Минус старого фонда - «подводные камни» в виде плохой истории или скрытых недостатков жилья.
Но есть ценители исторических домов. Им необходимо жить в центре, обладать раритетными деталями времени - камином, лепниной, изысканным декором. Они готовы искать и ремонтировать, чтобы жить по своему вкусу.
Где ожидать проблем?
Львиная доля квартир в старом фонде - коммунальные. И одна коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду. Признаки хороших соседей — чистота в парадной и цветы на подоконниках. Неприятные запахи, разводы от сырости на стенах, на лестницах сидят подозрительные личности – лучше отказаться от покупки.
Износ дома. Бывает, что одна авария в системе коммуникаций и затопление подвала, протечка крыши, неудачная перепланировка, новое строительство рядом - и начались разрушительные процессы. Объем предстоящего ремонта. Оцените надежность полов на месте: попрыгайте в каждом углу, посмотрите трещины на стенах и потолках. Но косметический ремонт способен скрыть серьезные проблемы. Иногда стоит заказать техническую экспертизу.
Дефицит энергомощностей. Плохой напор воды на верхних этажах. Слабое давление газа. Проверьте жалобы на портале «Наш Санкт-Петербург»: на что жалуются жильцы дома, как часто отключают отопление или горячую воду, какие ремонтные или дезинфекционные работы велись в доме и т.д.
Согласование перепланировок. В старых домах часто неудобные планировки: квартиры-гребенки, душ на кухне и т.д. И покупатели хотят «подвинуть» стены. Тогда нужен проект, сбор справок, межведомственная комиссия и утверждение в ПИБе. И перестройка будет легальной. Не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.
«Плохая история». В старом фонде, особенно в коммуналках, собственники меняются чаще, чем в типовых квартирах. Чтобы не потерять впоследствии права собственности, примите меры. Погуглите, чтобы убедиться, что за домом не тянется шлейф сомнительных сделок, судебных разбирательств и прочего. Закажите выписку из Росреестра, чтобы узнать, кто с какого года является собственником жилья и на каком основании и сравните с паспортом продавца, справками по форме 9 и форме 7, договором купли-продажи. Укажите в договоре купли-продажи реальную цену объекта. Купите титульное страхование.
Регламенты при замене старых оконных рам на стеклопакеты.
Возможность парковки у дома. Это проблема центра и во дворе, и рядом с домом.
Изучите планы развития района. Хорошо, если под окном будет парк или пешеходная зона. А бывает, что из-за строительства соседнего дома потолок пойдет трещинами.
Итак, вас все устраивает: документы в порядке, у дома нет серьезных проблем, квартира вам мила, камин работает, потолки 3,5 метра высотой, неподалеку жил сам Шаляпин. Вы мечтаете жить именно здесь!
Тогда вносите аванс за квартиру, чтобы вариант не увели. Но стоит учесть, что если владелец квартиры пожилого возраста, то лучше получить справку от психиатра о дееспособности продавца либо заключить сделку через нотариуса, чтобы сделку не оспорили родственники.
Старинные дома могут оценивать от 110 до 250 тыс. руб. за кв.м, в зависимости от состояния квартиры и местоположения. Дорогими считаются «Золотой треугольник» у Дворцовой набережной и Мойки, островок модерна у Таврического сада, Каменноостровский и Большой проспекты ПС. Вторая ценовая зона – кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова и Петроградская сторона.
Чем меньше площадь, тем выше стоимость «квадрата». Стоимость небольшой однокомнатной квартиры в старом фонде от 10 млн.руб, плюс ремонт, а квартиры с камином в хорошем состоянии от 15 млн.руб.