Риск 1. Частая смена арендаторов
Арендаторы меняются слишком часто. Из-за этого много простоя и расходов на приведение квартиры в порядок перед новой сдачей. Почему так происходит?
Возможно, ваша квартира не очень удобна для проживания. Из окон дует, краны текут, на диване невозможно выспаться, нет телевизора, маленький шкаф, в него не помещаются все вещи. И арендаторы рассматривают вашу квартиру как временное пристанище на короткий срок, за который подберут более комфортное жильё.
Возможно, ваша ставка аренды выше рыночной, и осмотревшись, арендаторы понимают, что он переплачивают. Поэтому начинают искать и находить более выгодный вариант.
Перед тем, как начать сдавать квартиру, подумайте о правильной меблировке, сделайте небольшой косметический ремонт, приведите в порядок сантехнику и электропроводку.
Не завышайте ставку. Если человек планирует прожить в квартире месяц-два, то для него лишняя тысяча рублей не принципиальна. А если арендатор ищет квартиру на несколько лет, то для него речь уже идет о десятках тысяч рублей. Арендатор съедет, а вам придется опять искать нового, квартира будет простаивать и вы будете терять деньги.
Риск 2. Проблемы с третьими лицами (шум, залив)
Вам звонят соседи, участковый, сотрудник ЖЭКа и сообщают, что в вашей квартире постоянный шум, крик и вообще безобразие. И всё это ночью.
Или говорят, что в квартире проживает слишком много людей. Десять или даже одиннадцать.
Что делать? Предусмотреть подобную ситуацию в договоре найма. С самыми суровыми санкциями, вплоть до расторжения договора. Поговорить с арендаторами. Узнать в чем дело.
Иногда соседи слишком драматизируют ситуацию. Поговорить с соседями. Узнать их точку зрения. Найти компромисс.
Если ваши арендаторы действительно создают проблемы окружающим и не хотят исправлять ситуацию, то нужно расторгать договор и выселять жильцов.
Если ваши арендаторы залили соседей снизу, то обязательно поговорите с соседями. Принесите извинения, при необходимости компенсируйте ущерб. Если дело дойдет до суда, то, обычно, вы заплатите больше. В данном случае очень поможет страхование ответственности перед третьими лицами. Обязательно выясните причину протечки.
В подавляющем большинстве случаев причина в плохом качестве сантехники или плохом качестве работ по её монтажу. Нужно незамедлительно привести оборудование в порядок.
Риск 3. Порча имущества
Арендатор прожил в квартире несколько лет и выехал. Квартира уже не такая, какой была после ремонта. Что делать? Подбирайте порядочного арендатора. Смотрите, с кем заключаете договор. Маленькие дети, собаки, кошки, курильщики сигарет и кальянов, весёлые молодые люди, любящие гульнуть – всё это факторы риска.
Вам нужны спокойные, серьёзные, работающие люди, для которых дом это место отдыха.
Обязательно берите залог (депозит). Сразу четко проговорите условия, при которых из депозита будут удержаны суммы на покрытие ущерба. Оформите страховой полис в надежной страховой компании. В некоторых случаях (не во всех, к сожалению) страховая возместит ущерб, нанесенный вам.
И помните о том, что, если вам приходится что-то ремонтировать после выезда арендатора, то в этом не всегда виноват арендатор. Существует естественный износ, амортизация имущества. Многое зависит от качества ремонта, который вы сделали в вашей квартире перед тем как начать её сдавать. Если использовали дешёвую краску и дешевый линолеум, то нельзя ожидать, что через пару лет стены и пол будут выглядеть как новые. Смеситель из неизвестного материала обязательно сломается. А бывшая в употреблении стиральная машина быстрее сломается, чем новая с гарантией производителя.
Если же есть явная вина арендатора, то вычитайте сумму ущерба из залога. Прожженный сигаретой диван, обеденный стол, на котором резали хлеб, разбитый телевизор – за всё это должен заплатить арендатор.
Короткий ответ: рисков не избежать. Предпринимательская деятельность (а сдача квартиры в аренду это она) связана с рисками. В противном случае всё было бы слишком просто. Но риски можно снизить, минимизировать.
Давайте разберем пять самых распространненых рисков.
Риск 4. Неоплата аренды
Самый главный риск. Арендатор не внёс арендную плату в срок. Что делать? Во первых, постарайтесь найти надежного и платежеспособного арендатора. Как это сделать мы уже разобрались. Обязательно заключите договор найма. В договоре опишите сроки и условия внесения платы. Берите залог (депозит). Держите руку на пульсе, общайтесь с арендатором. Дайте ему время решить проблему, но, если вы видите, что решения нет, то расторгайте договор и выселяйте арендатора.
Проблемы с оплатой периодически возникают практически у всех арендаторов. И для собственника очень важно различать, где временные трудности (в этом случае необходимо пойти на встречу арендатору), а где неразрешимая проблема, которая приведет к финансовым потерям (в этом случае нужно расторгать договор и искать нового арендатора).
И ещё важный момент. Если вы далеко, в другом городе или вообще в другой стране, то это неизбежно отразится на подходах арендатора к решению проблемы. Угрозы расторгнуть договор от собственника, который находится в Хабаровске, производят меньшее впечатление, чем от собственника, который живет на соседней улице. Это нужно учитывать при переговорах с арендатором.
Риск 5. Неоплата КУ
Арендатор вносит арендную плату, но не оплачивает счета за КУ, газ, электроэнергию. Что делать? Тут всё просто. При заключении договора назначайте ставку аренды, которая включает в себя все коммунальные платежи. Арендатор раз в месяц перечисляет вам деньги, а вы сами оплачиваете все счета.
